R\u00e9glementer l’usage des biens<\/strong><\/p>\nAppartement appartenant \u00e0 la requ\u00e9rante grev\u00e9 d\u2019une servitude ex lege \u00e0 titre gratuit cr\u00e9\u00e9e en faveur d\u2019une coop\u00e9rative de logement par la l\u00e9gislation relative \u00e0 la restitution des biens : non-violation<\/p>\n
En fait\u2013 En 2003, la requ\u00e9rante h\u00e9rita d\u2019un immeuble de rapport dont son compagnon \u00e9tait devenu propri\u00e9taire en 1991 dans le cadre des mesures de restitution par l\u2019\u00c9tat pr\u00e9vues par la loi no 87\/1991 sur les r\u00e9habilitations extrajudiciaires, \u00e9tant donn\u00e9 que ledit immeuble avait fait l\u2019objet d\u2019une expropriation en faveur de l\u2019\u00c9tat en 1961 alors qu\u2019il appartenait au pr\u00e9d\u00e9cesseur l\u00e9gal du compagnon de la requ\u00e9rante. Le b\u00e2timent comptait, parmi d\u2019autres logements et des locaux non r\u00e9sidentiels, six appartements qui avaient \u00e9t\u00e9 b\u00e2tis par une coop\u00e9rative de construction au cours de la p\u00e9riode o\u00f9 il appartenait \u00e0 l\u2019\u00c9tat. Depuis 1992, ces appartements \u00e9taient grev\u00e9s, en vertu de la mesure l\u00e9gislative no 297\/1992, d\u2019une servitude en faveur d\u2019une coop\u00e9rative de logement, laquelle les avait achet\u00e9s \u00e0 la coop\u00e9rative de construction en 1987. En 2009, la requ\u00e9rante fit relativement \u00e0 l\u2019immeuble une d\u00e9claration du propri\u00e9taire, sur la base de laquelle des parties sp\u00e9cifiquement d\u00e9finies du b\u00e2timent furent enregistr\u00e9es comme logements ou comme locaux non r\u00e9sidentiels ; au total, l\u2019immeuble \u00e9tait constitu\u00e9 de 59 locaux et logements, en comptant ceux b\u00e2tis par la coop\u00e9rative de construction. La requ\u00e9rante devint propri\u00e9taire de l\u2019ensemble de ces locaux et logements. Les servitudes en faveur de la coop\u00e9rative de logement concernant l\u2019usage des six appartements furent pr\u00e9serv\u00e9es. Entre 2009 et 2019, la requ\u00e9rante vendit successivement 58 des 59 locaux et logements que comptait l\u2019immeuble, dont cinq des appartements grev\u00e9s par les servitudes, lesquels furent achet\u00e9s par leurs occupants, qui \u00e9taient membres de la coop\u00e9rative. Elle demeure propri\u00e9taire du dernier appartement. Elle a engag\u00e9 des recours visant \u00e0 mettre fin \u00e0 la servitude ou \u00e0 la r\u00e9duire, sans succ\u00e8s.<\/p>\n
En droit<\/p>\n
Article 1 du Protocole no 1 :<\/p>\n
a) Sur l\u2019existence d\u2019une ing\u00e9rence<\/p>\n
Il ne fait pas de doute que la persistance de la servitude pesant sur l\u2019appartement dont la requ\u00e9rante est toujours propri\u00e9taire a limit\u00e9 la jouissance par elle de cet appartement. En particulier, du fait de cette servitude, la requ\u00e9rante ne peut pas utiliser l\u2019appartement, \u00e9tant donn\u00e9 que la coop\u00e9rative est investie des droits et obligations aff\u00e9rents \u00e0 la qualit\u00e9 de propri\u00e9taire, sans limitation de dur\u00e9e, ainsi que du droit de percevoir les loyers vers\u00e9s par les occupants actuels de l\u2019appartement. De fait, il appara\u00eet que la requ\u00e9rante ne peut conclure aucune transaction relative \u00e0 l\u2019appartement, \u00e0 l\u2019exception de sa vente. D\u00e8s lors, il y a donc eu une ing\u00e9rence dans l\u2019exercice par la requ\u00e9rante de son droit de propri\u00e9t\u00e9, et cette ing\u00e9rence rel\u00e8ve du champ d\u2019application du deuxi\u00e8me paragraphe de l\u2019article 1 du Protocole no 1, qui autorise les \u00c9tats contractants \u00e0 r\u00e9glementer l\u2019usage des biens conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n
b) Sur la l\u00e9galit\u00e9 de l\u2019ing\u00e9rence et sa \u00ab conformit\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral \u00bb<\/p>\n
La servitude \u00e9tait fond\u00e9e sur la mesure l\u00e9gislative no 297\/1992, portant modification de la loi no 42\/1992. Par ailleurs, les servitudes qui, comme celle en cause en l\u2019esp\u00e8ce, d\u00e9coulaient du processus de restitution des biens immobiliers confisqu\u00e9s par le r\u00e9gime ant\u00e9rieur communiste avaient pour but de r\u00e9glementer les relations entre deux groupes de personnes titulaires de droits de propri\u00e9t\u00e9 prot\u00e9g\u00e9s par l\u2019article 1 du Protocole no 1 : d\u2019une part les propri\u00e9taires d\u2019origine ou leurs successeurs l\u00e9gaux, auxquels l\u2019\u00c9tat restituait les biens immobiliers en question, et d\u2019autre part les membres des coop\u00e9ratives de logement auxquelles le r\u00e9gime communiste avait donn\u00e9 la possibilit\u00e9 de b\u00e2tir, \u00e0 leurs frais, des appartements sur le terrain des biens immobiliers faisant l\u2019objet de la restitution. Dans ces circonstances, la Cour admet que la servitude pesant sur l\u2019appartement dont la requ\u00e9rante est propri\u00e9taire \u00e9tait et continue \u00e0 \u00eatre non seulement dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la coop\u00e9rative de logement et de ses membres mais aussi dans l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 dans son ensemble. En outre, les relations juridiques cr\u00e9\u00e9es par la servitude litigieuse sont demeur\u00e9es inchang\u00e9es au fil du temps.<\/p>\n
c) Sur la proportionnalit\u00e9 de l\u2019ing\u00e9rence<\/p>\n
Lorsque la requ\u00e9rante a h\u00e9rit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble, en 2003, elle devait avoir connaissance de l\u2019existence de la servitude pesant sur les appartements en question et du r\u00e9gime juridique applicable, et, en particulier, du fait que la servitude n\u2019\u00e9tait en principe pas limit\u00e9e dans le temps et que l\u2019am\u00e9lioration du b\u00e2timent r\u00e9sultant de la construction des appartements par une coop\u00e9rative de construction \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e comme une indemnit\u00e9 suffisante pour la restriction pesant sur le droit de propri\u00e9t\u00e9. Or elle a accept\u00e9 l\u2019h\u00e9ritage et elle est donc devenue propri\u00e9taire du bien en question. Depuis lors, aucune \u00e9volution l\u00e9gislative, jurisprudentielle ou autre n\u2019a conduit \u00e0 une modification de son statut l\u00e9gal, \u00e0 savoir celui de propri\u00e9taire d\u2019un bien dont une partie est grev\u00e9e d\u2019une servitude cr\u00e9\u00e9e ex lege par la mesure l\u00e9gislative pertinente. Il n\u2019y a pas non plus d\u2019\u00e9l\u00e9ments de nature \u00e0 \u00e9tayer l\u2019id\u00e9e que la requ\u00e9rante ait pu, \u00e0 quelque moment que ce soit, avoir une esp\u00e9rance l\u00e9gitime, au sens de la jurisprudence relative \u00e0 la Convention, de voir les r\u00e8gles applicables \u00e0 la servitude \u00e9voluer dans un sens rendant possible d\u2019y mettre fin ou de la r\u00e9duire.<\/p>\n
M\u00eame s\u2019il convient de prendre en consid\u00e9ration, pour d\u00e9terminer si un juste \u00e9quilibre a \u00e9t\u00e9 m\u00e9nag\u00e9 entre les int\u00e9r\u00eats en jeu, l\u2019absence d\u2019indemnisation relative aux restrictions permanentes que la servitude fait peser sur la jouissance par la requ\u00e9rante de son droit de propri\u00e9t\u00e9 sur l\u2019appartement et en particulier \u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 pour elle de l\u2019utiliser et de le louer librement, cette absence d\u2019indemnisation n\u2019est pas en elle-m\u00eame suffisante pour s\u2019analyser en une violation de l\u2019article 1 du Protocole no 1. \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour prend note du caract\u00e8re sp\u00e9cifique des servitudes cr\u00e9\u00e9es ex lege par la mesure l\u00e9gislative no 297\/1992, ainsi que du fait que cette mesure a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par la Cour constitutionnelle, qui a exclu les servitudes litigieuses du champ d\u2019application de l\u2019article 11 \u00a7 4 de la Charte des droits et libert\u00e9s fondamentaux tch\u00e8que, selon lequel toute limitation du droit de propri\u00e9t\u00e9 doit faire l\u2019objet d\u2019une indemnisation. Il s\u2019agit du r\u00e9sultat d\u2019un compromis difficile effectu\u00e9 par l\u2019\u00c9tat dans la situation complexe de la transition postcommuniste dans le domaine du droit de propri\u00e9t\u00e9. Les \u00c9tats contractants jouissent d\u2019une large marge d\u2019appr\u00e9ciation dans de tels contextes sp\u00e9cifiques.<\/p>\n
Pour appr\u00e9cier la proportionnalit\u00e9 de l\u2019ing\u00e9rence en cause, il convient de tenir compte non seulement de la situation de l\u2019appartement restant mais aussi du fait que la requ\u00e9rante a tir\u00e9 une somme importante de la vente de la plupart des logements et des locaux non r\u00e9sidentiels de l\u2019immeuble.<\/p>\n
Les juridictions internes ont jug\u00e9 que l\u2019\u00e9coulement du temps ne pouvait \u00e0 lui seul entra\u00eener une rupture de l\u2019\u00e9quilibre existant entre d\u2019une part une am\u00e9lioration durable du bien et d\u2019autre part des restrictions \u00e0 l\u2019exercice du droit de propri\u00e9t\u00e9 sur ce bien. Elles ont expliqu\u00e9 que, par la mesure l\u00e9gislative no 297\/1992, le l\u00e9gislateur avait mis en balance les deux droits r\u00e9els et imprescriptibles absolus en jeu \u2013 le droit de propri\u00e9t\u00e9 de la requ\u00e9rante sur les appartements et le droit de propri\u00e9t\u00e9 de la coop\u00e9rative de logement sur le bien cr\u00e9\u00e9 \u2013 en \u00e9tablissant un type de servitude particulier. Elles ont jug\u00e9 que le simple \u00e9coulement du temps ne pouvait en cons\u00e9quence pas avoir constitu\u00e9 dans ces circonstances un changement entra\u00eenant un grave d\u00e9s\u00e9quilibre entre le pr\u00e9judice caus\u00e9 par la servitude et le b\u00e9n\u00e9fice qu\u2019elle procurait \u00e0 sa titulaire, ce qui aurait pu \u00eatre un motif d\u2019annulation ou de limitation de la servitude. Elles ont ajout\u00e9 que mettre fin \u00e0 la servitude existant en faveur de la coop\u00e9rative entra\u00eenerait l\u2019extinction d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 savoir le droit de location de l\u2019appartement en question, ainsi qu\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de la part sociale du locataire, et qu\u2019une r\u00e9duction de la servitude impliquerait que la coop\u00e9rative de logement devrait verser \u00e0 la requ\u00e9rante une somme allant au-del\u00e0 du montant statutaire des contributions vers\u00e9es par ses membres pour l\u2019usage des logements.<\/p>\n
Il appara\u00eet que les juridictions internes ont pris en consid\u00e9ration tous les \u00e9l\u00e9ments disponibles, et leurs conclusions sont coh\u00e9rentes au regard de la pratique jurisprudentielle interne pertinente, y compris la jurisprudence de la Cour constitutionnelle. Il est important de noter que la Cour constitutionnelle a consid\u00e9r\u00e9 que le caract\u00e8re permanent de la servitude \u00e9tait essentiel pour la pr\u00e9servation des droits de propri\u00e9t\u00e9 acquis en \u00e9change de contributions financi\u00e8res par des personnes priv\u00e9es de bonne foi, \u00e0 savoir la coop\u00e9rative et ses membres.<\/p>\n
Eu \u00e9gard aux consid\u00e9rations qui pr\u00e9c\u00e8dent, et soulignant par-dessus tout que l\u2019\u00c9tat d\u00e9fendeur jouit d\u2019une ample marge d\u2019appr\u00e9ciation, la Cour juge que la servitude pesant sur l\u2019appartement qui est demeur\u00e9 propri\u00e9t\u00e9 de la requ\u00e9rante n\u2019a pas fait peser sur celle-ci une charge sp\u00e9ciale et exorbitante. D\u00e8s lors, dans les circonstances sp\u00e9cifiques de l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats de la communaut\u00e9 et ceux de la requ\u00e9rante n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rompu.<\/p>\n
Conclusion : non-violation (unanimit\u00e9).<\/p>\n
(Voir aussi Pincov\u00e1 et Pinc c. R\u00e9publique tch\u00e8que, no 36548\/97, 5 novembre 2002, r\u00e9sum\u00e9 juridique ; Velikovi et autres c. Bulgarie, nos 43278\/98 et al., 15 mars 2007, r\u00e9sum\u00e9 juridique ; Petrov\u00e1 et Valo c. Slovaquie (d\u00e9c.), no 49103\/09, 5 novembre 2013)<\/p>\n